¿Hay que cambiar todo el techo? La regla del 25% en la Florida después de la ley SB 4-D
Durante décadas, un techo en Miami-Dade con más de una cuarta parte de una sección dañada significaba reemplazo completo. Desde 2022 eso depende de cuándo se construyó el techo. Así funciona la regla ahora y cómo saber cuál es su caso.
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Si lleva tiempo con casa en Miami-Dade, ha oído hablar de la regla del 25%: reparar más del 25 por ciento de una sección del techo en un año obligaba a llevar toda la sección al código actual, lo que en la práctica significaba un reemplazo completo. Los techeros preparaban sus cotizaciones teniendo en cuenta esa regla, las aseguradoras dependían de ella, y los propietarios con una gotera seria en un techo viejo se preparaban para la cuenta.
La regla cambió en 2022. No desapareció, pero para muchas casas ya no aplica.
Qué cambió
El proyecto de ley SB 4-D, firmado en mayo de 2022, agregó una excepción al Código de Construcción de la Florida. Si el techo existente se construyó, reparó o reemplazó cumpliendo el Código de Construcción de la Florida de 2007 o una edición posterior, entonces solo la parte que se repara debe cumplir el código actual. El límite del 25 por ciento ya no obliga a reemplazar ese techo completo.
El código de 2007 entró en vigor en marzo de 2009. Así que la prueba práctica es: ¿este techo se instaló, o se reemplazó por completo, después del 1 de marzo de 2009? Si la respuesta es sí, se puede reparar por secciones mientras las reparaciones tengan sentido. Si el techo es anterior a esa fecha, la regla vieja sigue aplicando: cuando las reparaciones de una sección superan el 25 por ciento en un período de 12 meses, toda la sección debe llevarse al código actual.
Por qué importa en Miami-Dade
La mayoría de las viviendas del condado cae de un lado u otro de esa fecha de forma predecible.
- Las casas con techo nuevo justo después del huracán Andrew (1993 a 1996) están del lado viejo de la línea. Esos techos también pasaron los treinta años, así que muchas veces la pregunta sobra: la membrana ya cumplió su vida y el reemplazo es la decisión correcta de todos modos.
- Las casas construidas o con techo nuevo desde 2009, incluyendo casi todo Doral, Keys Gate y Waterstone en Homestead, y cualquier cosa permisada después del ciclo de código de 2010, se pueden reparar sin activar la regla.
- Los techos intermedios, reemplazados a principios de los 2000, son los que se discuten. El registro del permiso decide.
Cómo saber cuál es su caso
El historial de permisos del departamento de construcción es el registro que cuenta. En las áreas no incorporadas del condado de Miami-Dade puede buscar permisos por dirección en el portal de permisos del condado; ciudades como Miami, Hialeah y Coral Gables tienen el suyo. Un permiso de techo cerrado con fecha posterior a marzo de 2009 pone el techo del lado nuevo de la línea. Si no hay permiso registrado para un techo que usted cree que se reemplazó, eso es un problema aparte, y un contratista querrá saberlo antes de cotizar.
Un contratista de techos que trabaja en su zona normalmente revisa esto antes de proponer una reparación. Pregúntele cuál caso cree que aplica y por qué.
Lo que esto no cambia
La excepción es sobre reparaciones. No cambia lo que implica un reemplazo completo en Miami-Dade: permiso, materiales aprobados para la HVHZ con una Notice of Acceptance de Miami-Dade, deck sellado o barrera secundaria contra el agua, el patrón de fijación e inspecciones. Y no cambia la opinión de su aseguradora sobre el techo. Una aseguradora todavía puede exigir una inspección a un techo de 15 años o más y todavía puede negarse a renovar si al techo no le queda suficiente vida. Un techo que legalmente se puede reparar y un techo asegurable son dos preguntas distintas.
Entonces, ¿reparar o reemplazar?
La regla quitó una razón legal para reemplazar; no quitó las razones prácticas. Si la membrana de un techo de teja está fallando en varios puntos, si un techo de shingle está quebradizo en toda la pendiente, o si la madera está blanda en más de un lugar, una serie de reparaciones cuesta más en pocos años que un reemplazo y deja sin resolver el problema del seguro. Un contratista debe poder mostrarle fotos y explicarle cuál de esos casos tiene usted.
Si quiere que un techero revise el suyo, llame.
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