Todo reemplazo completo de techo en el condado de Miami-Dade necesita permiso, y muchas reparaciones también. Los propietarios lo viven sobre todo como un renglón en la cotización y una demora. Saber qué cubre realmente el permiso ayuda a distinguir un contratista cuidadoso de uno descuidado, y explica por qué un techo nuevo aquí tarda más que los tres días de la cuadrilla sobre el techo.

Quién lo emite

Si la casa está en las áreas no incorporadas del condado de Miami-Dade, el permiso lo emite el Departamento de Recursos Regulatorios y Económicos del condado. Si está dentro de una ciudad (Miami, Hialeah, Coral Gables, Homestead, Doral, Miami Gardens, Cutler Bay y el resto), lo emite el departamento de construcción de esa ciudad. El contratista solicita; usted firma como propietario. Las solicitudes son en línea casi en todas partes.

El formulario de notificación al propietario

Miami-Dade exige que el propietario firme una “Notificación requerida al propietario sobre consideraciones de techado” como parte del permiso de techo nuevo. Es un reconocimiento de una página de que le informaron sobre varias opciones que le da el código: si instalar una barrera secundaria contra el agua, cómo se fija el deck del techo, si agregar o mejorar la ventilación del ático, y cómo se verá y drenará el techo nuevo. Léalo. Es el único punto del proceso en que el código le pide decisiones al propietario y no al contratista.

Productos con NOA

Miami-Dade y Broward son la Zona de Huracanes de Alta Velocidad de la Florida. Los productos para techos que se usan aquí deben tener una aprobación para la Zona de Huracanes de Alta Velocidad: normalmente una Notice of Acceptance de Miami-Dade, un número de aprobación que muestra que el producto pasó las pruebas de succión por viento e impacto del condado, o una Aprobación de Producto de la Florida marcada para uso en la HVHZ. La teja, el shingle, los paneles de metal, la membrana, los clavos y los adhesivos tienen cada uno el suyo. La solicitud de permiso los lista, y el inspector los verifica en el techo. Una cotización que nombra los productos y sus números de NOA es buena señal; una que dice “shingle de 30 años” y nada más, no.

Qué exige el código del techo en sí

Un techo nuevo en Miami-Dade se diseña para vientos de más de 170 mph. Lo que se deriva de eso:

Retiro hasta el deck y cambio de la madera podrida o delaminada.
Reclavado del deck con el patrón actual, con clavos anillados.
Deck sellado o una barrera secundaria contra el agua sobre el deck, para que la casa se mantenga seca si la cubierta se pierde en una tormenta.
Membrana aprobada para la HVHZ, luego la cubierta, fijada o adherida según el patrón de su NOA.
Metal en bordes, valles y tapajuntas dimensionado y fijado según el código.

Inspecciones

Un permiso de techo aquí no es una sola inspección al final. Normalmente hay una inspección en proceso después del retiro y el clavado del deck, antes de que la membrana lo cubra; a veces una aparte para la membrana o para la teja en proceso en techos de teja; y una inspección final cuando la cubierta está completa. El contratista las programa y tiene que estar presente. El clima y la disponibilidad del inspector son la razón por la que un techo puede quedar a medio terminar unos días.

El permiso cerrado

Cuando el trabajo supera la inspección final, el permiso se cierra. Guarde una copia. Es lo que van a pedir el inspector del comprador, la aseguradora y el inspector de mitigación de viento, y es el registro que pone el techo del lado correcto de la regla del 25% para reparaciones futuras. Un permiso abierto en un techo terminado es un problema al vender; si un contratista desaparece antes de la final, el condado puede decirle qué hace falta para cerrarlo.

A qué estar atento

Un contratista que sugiera saltarse el permiso, o que quiera que usted lo saque como propietario-constructor para un trabajo que hace él. Ambas cosas le dejan la responsabilidad a usted.
Cotizaciones sin números de NOA ni nombres de productos.
Un techo terminado antes de que haya pasado alguna inspección.

Si quiere un techero que haga esto de forma rutinaria, llame.

Qué implica realmente un permiso de techo en Miami-Dade